◎倪　虹

　　国务院办公厅近期印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出了国家层面住房保障体系的顶层设计，明确了保障性租赁住房的基础制度和支持政策，对于扩大保障性租赁住房供给、缓解住房租赁市场结构性供给不足具有重要作用，有利于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

　　明确国家层面住房保障体系顶层设计

　　经过多年发展，特别是党的十八大以来，我国住房保障能力持续增强，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善了住房条件，建成了世界上最大的住房保障体系，人民群众的获得感、幸福感、安全感不断增强。同时，随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。

　　为此，《意见》提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。公租房面向城镇住房、收入困难家庭，由政府提供实物房源或发放货币补贴，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭要应保尽保。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，由政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，坚持小户型、低租金。共有产权住房以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口，由城市根据当地的实际能力和保障水平，确定共有产权住房的覆盖范围。

　　构建保障性租赁住房基础制度

　　《意见》坚持问题导向，制度设计上突出了针对性、科学性、规范化和市场化，构建了发展保障性租赁住房的基础制度。

　　明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

　　坚持供需匹配。人口净流入的大城市新市民、青年人数量多，房价较高或上涨压力较大，对保障性租赁住房的需求更大，要加快发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。对此，《意见》明确城市人民政府根据需求，科学确定保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划。

　　明确地方责任。青年人是一个城市的核心竞争力，青年人有希望，城市才有未来。《意见》对城市人民政府和省级人民政府的责任作出了明确规定，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任；省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，要加强组织领导和监督检查，并对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。

　　赋予城市人民政府更多自主权。《意见》明确了保障性租赁住房的多种筹集渠道，包括利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等，也明确可以采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式。城市人民政府可以从实际出发，因城施策，多渠道、多方式筹集保障性租赁住房房源，切实增加供给。

　　充分发挥市场机制作用。政府提供的土地、财税、金融等政策支持，能够降低保障性租赁住房建设和运营成本，帮助租赁企业形成资金平衡、略有盈利的可持续商业运作模式。审批制度改革措施，也有利于帮助住房租赁企业解决审批等方面的难题。通过充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。

　　推出保障性租赁住房支持政策

　　发展保障性租赁住房是一项系统工程，需要各方面协同推进。《意见》主要围绕利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，在土地、审批、财税、金融等方面提出了力度大、措施实、含金量高的支持政策。

　　完善土地支持政策。《意见》明确，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；等等。这些支持政策，核心是降低土地成本，实现保障性租赁住房低租金的目标，让新市民、青年人能够租得起。

　　简化审批流程。2016年以来，一些住房租赁企业、房地产开发企业等市场主体通过“商改租”“工改租”改建了一批租赁住房，但由于无法将商业用房、工业厂房的土地用途调整为居住用地，改建的租赁住房实际用途与土地用途不一致，无法办理项目改建审批手续，没有纳入工程质量安全监管。《意见》明确，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并纳入工程质量安全监管。

　　降低税费负担。部分试点城市经批准的“商改租”“工改租”可以比照适用减按4%征收房产税政策，但由于无法将土地用途调整为居住用地，无法办理相关审批手续，没有租赁住房的身份，无法落实税收优惠政策和民用水电气价格。《意见》规定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，同时，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，切实降低企业运营成本和租户支出负担。

　　此外，《意见》还提出了给予中央补助资金支持和加强金融支持等政策。各部门要加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位，让保障性租赁住房更好惠及民生。

　　（作者为住房和城乡建设部副部长）